La destinazione d'uso ufficio: nozione e problematiche
Quando si parla di destinazione d’uso di un immobile si intende la funzione alla quale l'unità immobiliare è adibita. La categoria A10 è, fra le categorie catastali, quella relativa agli uffici e agli studi privati: pertanto rientrano nella stessa quegli immobili che hanno delle caratteristiche tali da essere destinati allo svolgimento di un’attività professionale. Col passare del tempo e al variare delle necessità può esserci il bisogno o la scelta di modificare la destinazione per cui l’immobile è stato realizzato ed utilizzato: ipotesi frequente è ad esempio il cambio destinazione di uso da ufficio ad abitazione. La trasformazione, però, deve necessariamente essere effettuata dopo aver ottenuto un'autorizzazione, in assenza della quale si determina un abuso edilizio. Altro caso che può riscontrarsi è quello in cui un fabbricato o unità immobiliare abbia due diverse destinazioni d’uso ad es. ufficio e abitazione: in tale ipotesi trova applicazione il criterio della prevalenza ossia si assegna allo stesso la funzione prevalente in termini di superficie utile.
Altra problematica interessante può sintetizzarsi in una domanda: si può affittare ad uso ufficio un immobile destinato ad abitazione senza cambio di destinazione? La risposta non può prescindere da una attenta analisi della normativa e della giurisprudenza sull'argomento. La disciplina legislativa richiede che vi sia un "allineamento" tra la categoria catastale dell'unità immobile da locare e l'uso che si fa della stessa: pertanto, un immobile appartenente alla categoria A3 o A4 deve essere affittato ad uso abitativo, dato che questa è la sua categoria e funzione di riferimento; analogamente un locale A10 rientra nell'uso commerciale e non può essere affittato ad uso abitativo senza prima procedere al cambio di destinazione. Nel contratto di locazione devono essere indicati i dati catastali dell'immobile e la mancata o errata menzione comporta l'applicazione di una sanzione che va dal 120% al 240% del valore dell'imposta di registro. Inoltre, qualora il locatore non informi il conduttore della reale destinazione d'uso dell'immobile locato, la giurisprudenza afferma che tale condotta lo espone alla risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno cagionato con l'impossibilità di servirsi del bene immobile.
Proprio per evitare qualsiasi tipo di problema o contestazione gli imprenditori e i professionisti preferiscono spesso noleggiare spazi ad uso ufficio presso un Centro Uffici: in tal caso sarà la struttura a dover garantire l'idoneità della destinazione d'uso dei locali, la loro agibilità, manutenzione, sanificazione, il pagamento delle relative imposte, ecc. E tu hai mai valutato una soluzione del genere? Approfondisci collegandoti al sito www.centroufficiaversa.it.